澳房市“冰火两重天”！中介爆料房产交易内幕，低开高走$150万变$180万（组图）

澳洲房地产市场真的要凉了吗？

这是现有业主和潜在买家都关心的问题。数据显示房价和拍卖清盘率均在下跌，然而一线反馈却表明竞争依然激烈，价格依旧高企。

看你关注哪个方面，房市要么在迅速降温，要么正在酝酿新一轮上涨。

一线经纪人：需求根本没降

上周，Aussie Home Loans表示，其首次购房者贷款申请量下降逾20%，投资者下降25%。

“我们的数据显示，联邦预算案公布后，借款人行为出现了明显变化，”运营Aussie Home Loans的Lendi集团首席执行官Sebastian Watkins表示。

他说，客户反馈的原因主要有三个：新预算政策带来的不确定性、近期加息后的负担能力和借款能力问题，以及宏观环境不断变化所造成的疲惫感。

但Deyon公司董事、悉尼贷款经纪人Martin Eftimoski表示，他并未注意到需求下降，自己依然“非常忙碌”。

Eftimoski表示，首次购房者之间的竞争依然激烈。图片来源：Newswire/Gaye Gerard

“我手头有很多客户，其中大部分是首次购房者，”Eftimoski告诉澳洲新闻集团。

他表示，确实能察觉到一些紧张情绪，比如“现在是入市的好时机吗？”但当人们开始找房时，会发现心仪的房产需求极旺，恐惧感也就烟消云散了。

Eftimoski说，判断银行是否缺业务，一个好办法是看它们提供的利率。

他认为，大型银行正大幅下调投资者贷款利率以争取业务，同时将自住业主利率保持坚挺，这恰恰证明它们并不缺普通购房者的业务量。

低报价格套路：150万挂牌，180万成交

Eftimoski表示，为弥补投资者数量小幅下降带来的影响，一些中介正故意低报房产指导价，以此吸引看房人流、制造竞争氛围。

他提到最近在悉尼遇到的一处房产，挂牌价为150万澳元，最终却以与其CoreLogic估值相符的180万澳元成交。

“如果挂出那个价格，看起来会非常诱人，看房的人就会很多，而人们又迫切想要买到房子，于是只好咬牙支付必要的价格来锁定交易。”

这位贷款经纪人表示，房产中介正通过低报指导价来吸引看房人流。图片来源：Supplied

在他看来，预算变化并未摧毁市场，只是暂时性地迫使住房存量从投资者手中向自住业主手中进行了一次重新分配。

“目前我们人口增长强劲，住房供应却非常疲弱。失业率虽略有上升，但相对稳定，”Eftimoski说。

“这意味着整体而言，房价将继续上涨，这是无法回避的现实，就像地心引力般的规律。”

他表示，贷款机构报告的贷款量下降，更可能是“季节性低谷”所致，而非五月份公布的房产税改革。

“市场总是在六七月陷入低迷，人们只想窝在羽绒被里，不愿四处奔波看房。”

“在这样一个市况尚可的市场上，没有谁会舒舒服服地持有房产，却选择在隆冬时节卖房……这也正是为何冬天反而是捡漏的好时机，说起来有点讽刺。”

Shane Oliver：房地产“超级周期”或已结束

Eftimoski独特的视野，结合了前澳联储经济学家的专业知识和贷款经纪人的日常现实，这使他坚信市场能够挺住。

但其他专家并不认同。

AMP首席经济学家Shane Oliver预测，随着令澳洲成为全球人均最富裕国家之一的30年超级周期走向尾声，实际房价可能在未来十年陷入“横盘”震荡。

近几个月来，加息、新房产税和买家信心低迷形成的“完美风暴”不断冲击市场，Oliver对房地产的看法也愈发悲观。

他现在预测，全国平均房价本日历年将下跌2%，2026-27年将再跌5%，从峰顶到谷底的跌幅约为7%；悉尼的跌幅则约为11%。

目前，全国房价已从最高点下跌0.7%。图片来源：Supplied/Burnouteconomics.com

Oliver认为，“房价持续30年的超级周期上升行情可能已接近尾声”。

这长达数十年的牛市为数百万现有业主创造了巨额账面财富，却也将年轻一代挤出了市场。

这也使澳洲跻身全球家庭财富排名最高的国家之一。

根据UBS全球财富报告，2025年澳洲的家庭财富中位数仅次于卢森堡，位居全球第二。

但与美国（30%）、英国（42%）等资产配置更均衡的国家不同，澳洲人大部分财富（53%）都被捆绑在房地产上。

房产占家庭财富近七成

根据澳洲统计局的最新数据，今年澳洲人对房地产的痴迷程度依然有增无减。

3月份，家庭财富总额达到19.2万亿澳元，其中房地产占据绝大部分，达12.98万亿澳元，占比高达68%。

退休金资产以4.47万亿澳元远居其后，现金和存款为2万亿澳元，股票则为1.7万亿澳元。

根据最新的Cotality数据，目前全国房价已从最高点下跌0.7%。

其中悉尼和墨尔本分别下跌3.7%和4%，而布里斯班、阿德莱德和珀斯仍处于创纪录高位。