澳洲房价降温会拖垮经济吗？专家这样说（图）

Alan Duncan和Steven Rowley在TheNewDaily的网站发表了名为《澳洲住房市场正在降温，或许我们的预期也该降温》的文章。

全文如下：

经过多年快速增长，澳洲房市开始降温：拍卖清盘率走软，悉尼和墨尔本房价正在回落，经济学家预计未来几个月还将进一步温和下跌。

每当房市放缓，同样的问题便会紧随其后——整体经济会随之放缓吗？答案很可能是会，但幅度不大。

或许是时候用更宽广的视角看待房价了。图：Getty

房市放缓对经济意味着什么？

住房几乎触及澳洲经济的每一个角落。建房支撑着建筑业、制造业和专业服务业，买卖房屋则带动家具、家电、装修和搬家方面的支出。

房价上涨还可能提振家庭消费信心，而房价走弱则可能抑制这种信心。

但当前的市场状况与以往的房市下行期大不相同。澳洲并非只存在一个房市，而是许多个。

悉尼房价自2022年以来强劲上涨，直到最近才出现放缓。

此前十年里，悉尼也经历过几次下跌。过去三年，珀斯、阿德莱德和布里斯班的房价也出现快速增长，反映出强劲的人口增长、紧张的住房供应和稳健的就业市场。

与此同时，墨尔本、霍巴特以及堪培拉、达尔文两个领地首府的市场则有所走软。

因此，如果房价变化与经济活动之间存在关联，这种关联在各州和领地之间的分布也会很不均衡。

关注就业市场

目前也没有看到普遍的财务困境迹象。

家庭无疑感受到了利率上升和生活成本上涨的压力，但澳澳联储的贷款层面数据显示，房贷拖欠率仍然较低——只有不到1%的住房贷款逾期超过90天。

与此同时，大多数借款人在过去几年中积累了可观的房屋净值，许多人仍按计划提前偿还房贷。

这为应对更高的借贷成本和温和的房价下跌，提供了重要的财务缓冲。

真正的风险在于：房价下跌若与失业率上升同时发生，对新购房者，尤其是首付极低的人来说，将是最糟糕的情形。

目前为止，这种情况尚未出现。

房市放缓还可能间接影响经济。

房屋销量减少通常意味着家具、白色家电和装修方面的支出减少；公寓开发项目本已承受高昂建筑成本的压力，若售价走弱，其财务可行性会进一步降低，进而抑制未来的住房供应。

财富效应

还有所谓的“财富效应”——当家庭看到房屋价值上升时，往往更具财务安全感,也更愿意消费。

澳联储的研究表明，家庭财富变化对消费有积极且持久的影响，尤其体现在可自由支配的支出上。

对统计局家庭支出数据的分析同样显示，可自由支配支出在房价强劲增长时期趋于增强，在房市降温时走弱。

但历史也表明，这种效应在重大房市下行期最为显著，而非温和的市场调整期。

综合来看，房市走软可能会对经济活动产生边际拖累。

但在经历数年异常价格增长之后，仅靠一次温和调整，本身不太可能引发更广泛的经济放缓。

那么住房可负担性呢？

无论如何，这或许才是更值得关注的问题。

澳洲人越来越一致地认为，住房可负担性已成为该国最重大的经济和社会挑战之一。但人们也往往对任何房价下跌的前景反应消极。

行为经济学家早就发现，人们对损失的敏感度高于收益。

如果将当前房价作为衡量成功的基准，那么即便只是温和下跌，也可能被视为一种损失——尽管房价仍处于历史高位。

这就造成了所谓的“现状暴政”：近几年的涨幅很快被当作新常态接受，而即便相对温和的价格调整，也被描绘成经济失败。

住房之所以变得难以负担，正是因为房价增速持续快于收入增速。

因此，若不出现房价增速放缓或价格下跌，改善可负担性就不太可能实现。

这并不意味着应该欢迎房市崩盘——大规模的失序下跌会损害家庭、贷款机构和整体经济。

但也不应将每一次温和的价格回调，都当成必须立即扭转的问题。

这一次，由于住房危机的广泛影响，价格下跌或许在政治上反而不会造成太大损害。

或许更根本的问题在于，我们一直用错误的标尺去评判澳洲住房体系是否成功。

经济学家早已认识到，没有哪一项统计数据能全面反映经济进步。

国内生产总值（GDP）依然是衡量经济活动的重要指标，但应与衡量生产率、福祉、包容性和可持续性的更广泛指标并用。

住房也应当享有这样更宽广的视角。房价上涨只是住房市场的一种结果，而不是市场的目的，财富创造也不该是唯一目标。

真正的目标，应是构建一个能提供安稳且可负担居所、支撑可持续建设、并对后代保持可及性的住房体系。

资产价值上升固然重要，但不该挤掉所有其它的成功标尺。