悉墨房价预计大跌！专家警告：死守抄底或将错过反弹

澳洲正滑入新一轮房市低迷期，其轨迹与30年来最严重的几次调整惊人相似。尽管经济学家预计此轮跌势持续时间较短、冲击较小，但他们依然警告称，试图在“谷底”精准抄底的买家，往往只能在事后追悔莫及。

澳洲房市正步入一场人们熟悉的低迷，悉尼和墨尔本领跌，但历史表明，试图择时抄底的买家很可能会错过随后的反弹。图片：McGrath New Farm

随着悉尼和墨尔本房价即将录得连续第二个季度下跌，历史数据显示，当前的局势与2016年颇多相似。当时，信贷收紧、信心崩溃以及政策不确定性交织，共同拉开了30年来最急剧、最长下行周期的序幕。在那轮调整中，全澳房价在18个月内下跌了8.5%，悉尼更是暴跌逾14%。

这份长达30年的房市全景图源自Domain最新发布的《价格周期报告》。而此前发布的《2027财年预测报告》同样显示，悉尼和墨尔本房价在未来12个月内，将分别面临高达7%和8%的跌幅。

经济学家警告，等待 market 触底的买家最终可能彻底错失机会。图片：Jason South

目前，悉尼和墨尔本的拍卖清盘率已跌至近五年低点，看房人数锐减，专家预计本轮低迷可能持续长达一年。然而，那些一味按兵不动、企图精准抄底的买家，很可能会错失良机。

长期追踪房市周期的Domain研究与经济主管Nicola Powell指出，历史规律表明低迷期总是短暂的，而复苏则是必然的，但大多数人往往在房价已经回升后方才后知后觉。

“要想精准判断市场的顶部或底部实在太难了，虽然这是人的本能渴望，但绝不该是买家去做的事。买卖双方最常犯的错误，就是以为房市交易的关键在于‘择时’，其实不然，真正的秘诀在于你留在市场里的时间。如果着眼于长期增长，最该做的就是选好地段。”Nicola Powell说道。

30年房市历史告诉我们什么

自上世纪90年代中期以来，澳洲房市共经历过八次“峰值到谷底”的完整周期。数据显示，这些下行期的平均跌幅仅为2.9%，且平均只持续8个月；相比之下，随后的上涨周期平均能带来32.3%的惊人涨幅，并持续近三年。

在这些周期中，对政策环境变化最敏感的悉尼往往扮演着“煤矿中金丝雀”的角色，在借贷环境和市场信心波动时率先做出反应，同时也率先引领市场走向复苏。Powell表示，这一运行轨迹犹如日生月落，周而复始。

为何这一周期感觉不同却又惊人熟悉

Powell分析指出，本轮低迷的核心驱动力，与2017至2019年那场历时一年半的第六次调整非常类似。当时利率虽未上升，但澳洲审慎监管局（APRA）收紧贷款政策以及银行加强偿贷评估，导致大批投资者离场。

Domain预测悉尼和墨尔本房价将在未来12个月内分别下跌高达7%和8%。图片：STEVEN SIEWERT

如今，除了借贷成本高企等周期性因素，联邦预算案带来的政策调整又为市场蒙上了结构性阴影。Powell指出，政府将政策矛头对准了占市场40%的投资者，政策虽未真正落地，但这种悬而未决的氛围已经改变了人们的买房决定。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee也赞同这一观点，她表示，政治不确定性是房市最大的杀手。正如上届大选前工党因暗示修改负扣税政策导致销量大跌一样，不确定性总会提前重创市场。

澳洲当前所处位置

通常情况下，房价连续两个季度下跌即意味着市场正式步入低迷期。鉴于悉尼和墨尔本在6月季度大概率会录得连续第二个季度下跌，Powell认为两地目前正处于低迷的初期阶段。

然而，全澳各地的行情不尽相同。这是一个典型的“多速市场”，珀斯和布里斯班因面临持续的人口流入、房源短缺以及接近历史低点的租房空置率，预计在未来一年仍将保持缓慢增长，并未显现低迷迹象。

Conisbee同样认为当前房市在下行初期，也是买家体感最痛苦、最纠结的时期。她将当下定义为一个充满不确定性的过渡期，但预计到9月份，市场将开始趋于稳定。

尽管低迷尚处早期，一些经济学家认为此刻市场正经历最痛苦阶段。图片：供图

利率、消费者信心与贷款限制驱动高峰与谷底

历史证明，每一轮清盘和复苏的背后，最核心的催化剂都是利率周期的转向。

Powell预测，目前4.35%的官方现金利率已经见顶。若明年年中迎来预期中的降息，信贷额度放松、消费者信心回归，被压抑的刚性需求必将重新涌入市场。Conisbee则补充称，买家情绪对市场走向有着极强的放大效应，市场行情一旦决定性逆转，反弹速度将令人始料未及。

市场回升的关键信号

Conisbee透露，最先回暖的将是周末看房的到场人数，自今年初以来该指标一直在下降，一旦重新回升，便代表市场信心已有所恢复。

Powell则更看重挂牌量和清盘率的变动。目前，虽然健康市场的清盘率应在60%左右，但悉尼近期仍徘徊在40%至50%的区间。

此外，挂牌量也是判断周期阶段的首选指标。当挂牌量的年同比增幅转为负值并开始平稳时，往往意味着复苏的油门已经踩下。而目前的数据显示，全国挂牌量较去年同期高出17.2%，悉尼更是高出逾26%，珀斯和阿德莱德则仍处于供应短缺状态。

悉尼将再次成为煤矿中的金丝雀

在资深买方中介Deborah West看来，新州首府悉尼仍将扮演“领头羊”角色。她表示，尽管当前看房人少、清盘率低，但由于卖家抗性较高，许多资金充裕的业主选择“捂盘惜售”，这为价格构筑了极强的人为支撑。

West指出，当主流媒体开始大肆报道“市场已经转向”时，真正的转折点其实早已在几个月前发生。因此，买家最容易犯的错误就是一味死等“绝对谷底”，往往在信心开始恢复、不确定性散去那一刻，房市其实早已完成了悄无声息的华丽转身。