今日清空率：悉尼49%，墨尔本55%，布里斯班40%｜本周澳洲社会有什么事情正在发生

本周六 (6月27日) 澳房拍卖数据汇总

数据来源：Domain

悉尼

⊙清空率 : 49% ⊙中位价 : $1,535,000 ⊙成交总额 : $201,807,776 ⊙注册拍卖房产套数 : 812 ⊙已统计的拍卖房产套数：445 ⊙最终成交房产套数：219 ⊙撤回拍卖房套数 : 178 ⊙流拍套数：48

墨尔本

⊙清空率 : 55% ⊙中位价 : $906,500 ⊙成交总额 : $190,818,200 ⊙注册拍卖房产套数 : 775 ⊙已统计的拍卖房产套数：528 ⊙最终成交房产套数：288 ⊙撤回拍卖房套数 : 88 ⊙流拍套数：152

布里斯班

⊙清空率 : 40% ⊙中位价 : $955,000 ⊙成交总额 : $26,397,500 ⊙注册拍卖房产套数 : 128 ⊙已统计的拍卖房产套数：81 ⊙最终成交房产套数：32 ⊙撤回拍卖房套数 : 6 ⊙流拍套数：43

往期各城市拍卖数据图

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本周澳洲热点新闻一览

5月官方CPI意外降至4.0%，但核心通胀逼迫储行继续“死守”

澳大利亚统计局于本周三公布的最新数据显示，全澳5月消费者价格指数（CPI）年率从4月的4.2%超预期放缓至4.0%，录得今年2月以来的最低水平。

表面上看，整体通胀率的“破4”似乎给饱受高利率折磨的家庭带来了一丝喘息的机会。然而，掩盖在这一头条数据之下的结构性通胀顽疾，却让澳联储在短期内绝无转鸽或降息的余地。

数据表明，5月headline CPI的超预期回落，主要得益于国际地缘政治局势暂时降温引发的燃油费暴跌，以及政府前期能源补贴的持续传导。

然而，最令经济学家担忧的是，剔除这些极具波动性的项目后，ABS官方测算的截尾均值核心通胀（Trimmed Mean）年率不降反升，从4月的3.4%攀升至3.6%。这表明澳大利亚的底层物价压力依然广泛且具有强烈的粘性。

在各大细分行业中，住房依旧是通胀的最大推手，年增幅高达6.5%；紧随其后的是食品与非酒精饮料（上涨 3.3%）和交通（上涨 3.3%）。值得注意的是，外出就餐和外卖等服务业通胀率加速回升至4.0%，反映出人工成本及运营开支依然向消费端剧烈转嫁。

由于核心通胀率仍远高于储行2-3%的目标区间，市场普遍预测，当前的限制性高利率（4.35%）至少将死守至今年第四季度甚至2027年初，任何盲目乐观的“降息预期”已被彻底粉碎。

国民银行预测今年8大首府城市房价将整体下跌2%

本周，澳洲四大行之一的国民银行紧急发布了《6月住房监测报告》（Housing Monitor）。基于“高利率常态化”对借贷能力的持续阉割，以及联邦预算案中关于资本利得税与负扣税政策可能调整的恐慌情绪，NAB宣布正式修正全澳房价预测，预计2026年全澳8大首府城市的住宅价格将整体录得2%的下跌。

这一预测彻底打破了过去几年澳洲楼市“只涨不跌”的神话。事实上，市场的降温在5月份就已经初显端倪——全澳综合首府城市的月度房价增长已经“归零”（Flat），录得 2024 年底以来的最差单月表现。

信贷需求同样呈现断崖式下跌，Equifax数据表明，全澳房贷需求在经历了年初超过10%的双位数增长后，于5月跌入负值（下降6.6%）。

NAB强调，这一波楼市回调将呈现出极端的“两极分化”特征，其中悉尼和墨尔本这两个全澳最大的存量市场将领跌全国。报告预测，悉尼和墨尔本的房价在今年将录得6%至7%的深幅回调。

5月单月，悉尼和墨尔本的住宅价值已分别录得0.9%和0.8%的实质性下跌，且在6个月年化基础上面临持续下行压力。

相比之下，阿德莱德、珀斯和布里斯班等中期首府城市虽增长动能大幅放缓，但由于绝对库存奇缺，在短期内仍将保持微弱的抗跌韧性。买家在不确定性面前正在全面转为“持币观望”。

租房市场空置率死锁 1.7%，政策恐慌正诱发大批二手房东“加租或清盘”

尽管全澳买卖市场因借贷上限被卡死而陷入局部阴跌，但与之形成鲜明对比的是，澳大利亚的房屋租赁市场依然身处炼狱般的极度紧绷状态。

各大主流研究机构及大行数据显示，全澳平均租房空置率目前依然死锁在1.7%的历史极低水平，广告求租租金的年涨幅依然维持在5.9%的高位。

当前租赁市场正在上演一场极为激烈的“房东与租客的博弈”。由于联邦政府在日前暗示将针对2027财年正式推行针对现有存量住宅的负扣税限制与资本利得税豁免削减，大批重度依赖杠杆的二手房东（Mom-and-dad investors）陷入了史无前例的政策恐慌。叠加目前高达6%以上的投资贷款存续利率，房东的现金流已被彻底榨干。

这种恐慌在年中引发了两种极端的市场行为：一部分房东为了对冲未来可能失去的税务对冲工具，选择在近期续约时向现有租客发起试探性的报复性加租，进一步拉高了平均租金；

而另一部分缺乏现金流支撑的房东，则干脆选择在6月30日财年结束前的“政策窗口期”内，直接将手头的投资房挂牌上市、清盘离场。由于大量投资房被出售给自住买家，市面上的长期租赁存量（Long-term rental pool）正在面临二次失血。

正如经济学家所警告，在房屋完工率无实质突破、人口刚需不减的背景下，政策带来的副作用正在加速挤压底层的无房租客。