生活成本高企消费者“降级”消费，快餐店物业今年已吸金$9400万

随着商业房产投资者对快餐行业的兴趣日益浓厚，今年迄今澳洲已录得18笔快餐店铺永久产权交易，总销售额突破9400万澳元。

行业研究人员指出，在生活成本飙升、利率不断上涨以及地缘政治局势紧张的多重压力下，消费者纷纷削减外出就餐预算。而这股“消费降级”风潮，恰恰成了快餐地产备受追捧的催化剂。

西澳Dalyellup的肯德基以545万澳元售出，收益率为4.19%。

世邦魏理仕（CBRE）私人财富研究主管Jesse Lapham指出，澳洲民众在外出就餐时普遍选择了“消费降级”。他举例称，本周你可能不会去高端餐厅Gimlet，而是选择去稍微平价一些的Guzman y Gomez（GYG）。消费者的行为无需发生颠覆性改变，仅从总量上看，就已经对市场产生了极其显著的影响。

事实上，去年是快餐店铺物业交易的爆发之年，总成交额高达2.86亿澳元，较2019年的5000万澳元实现了跨越式增长。近期强劲的销售势头更表明，2026年这一市场或将更加火爆。

Lapham透露，在过去约三年里，快餐类资产的月均成交量已从原先的3笔增至5笔，市场需求正呈爆发式增长且毫无放缓迹象。他认为，在经历2025年的市场高光后，今年的成交总额将非常接近甚至超越去年的辉煌纪录。

宏观经济施压，消费者掉头转向快捷餐饮

根据CBRE发布的快捷餐厅报告，自2024年以来，澳洲东岸各主要州都市区的销售表现最为强劲。其中，维州总销售额达到1.136亿澳元，昆州紧随其后为6610万澳元，新州则为4818.5万澳元。

数据显示，2025年该板块的资本化率（收益率）为4.48%，略低于今年迄今录得的4.94%。尽管交易量明显攀升，但收益率整体保持平稳，平均维持在4%至5%之间。

这一波投资热潮主要由私人买家驱动。极具信誉的连锁租户、长达10至20年的稳健租约以及黄金地段的超高人流量，是吸引他们的关键因素。即使面临新冠疫情等经济动荡，快餐物业也展现出了极佳的抗风险韧性。

Lapham指出，与其他商业地产相比，快餐店较低的入局门槛是其核心吸引力。这类买家大多是俗称的“夫妻档/散户”投资者（“mum and dad” investors），其核心收入来源往往并非来自房地产。

他进一步分析道，这些投资者通常不愿投资住宅地产，而麦当劳、肯德基等家喻户晓的快餐品牌，对普通投资者而言极易理解且好上手。不仅租金拥有固定的年增长条款，其资产总价也极具吸引力。以一般商业地产为例，加油站或托儿所的起步价通常在400万至600万澳元之间，而投资一家快餐店平均仅需300万至400万澳元。

市场实例也印证了这一热度。今年2月，位于Devonport的一家Hungry Jack's以358万澳元的价格售出，收益率低至3.38%。这宗占地1979平方米的转角地块交易，创下了塔州快餐资产的最高成交纪录。

极稀有的Hungry Jack's地面租约 | 2026年塔州首笔快餐物业供应

此外，其他备受关注的成交案例还包括：西澳Dalyellup的一家肯德基，以545万澳元售出，收益率为4.19%；以及南澳Munno Para的一家Nando's，以620万澳元录得成交，收益率为5.16%。

2025年建成的全新独立式Nando's，位于南澳发展最快的地方政府区域

科技转型与新品牌崛起，多重利好助推市场活力

市场需求的蓬勃发展，同样归功于快餐企业自身的科技创新以及新锐品牌的强势扩张。

CBRE在《2026年快捷餐厅》报告中指出，麦当劳、Hungry Jack's、肯德基和Red Rooster等巨头正大力投资引进人工智能（AI）驱动的电子菜单、专属APP会员积分计划以及预测性点餐系统。

与此同时，“得来速”（Drive-thru）通道依然备受消费者青睐，不少门店已升级为双车道甚至三车道服务。Grill'd、Nando's、Schnitz和Soul Origin等品牌也纷纷跟进，开启了汽车穿梭服务。

在新兴势力方面，两大澳洲本土起家的品牌表现尤为抢眼：主打黎巴嫩风味炭烤鸡的El Jannah，以及风靡全澳的墨西哥风味连锁品牌Guzman y Gomez（GYG）。

此外，美国知名汉堡巨头Wendy's已于2025年1月在黄金海岸Surfers Paradise的Cavill Avenue开出了全澳首家店铺，并高调宣布了在墨尔本筹建得来速餐厅的扩张版图。