持有成本恐翻倍暴涨至$700！澳负扣税改革，彻底封死年轻人“以租养房”路（组图）

24岁的悉尼人 Bailey Robinson 靠住在父母家免租金省下8万澳元，成功买下了人生中第一套投资房。然而，政府最新的预算调整，可能让更多想走这条路的年轻人断了念想。

Robinson 住在悉尼北海滩父母家时，与父母定下了一个约定：坚持储蓄，否则就按市价交租。凭着这股劲儿，他今年早些时候在墨尔本买下一套联排别墅，而他父母所在区的房价中位数早已飙到200万澳元。

许多首次购房者与 Robinson 一样，选择“先租后买”的方式曲线入市。但联邦预算中针对负扣税的调整，很可能对这条路踩下刹车。

根据五月联邦预算，允许投资者将亏损抵扣应税收入的负扣税优惠，将从2027年中期起限制于新建房产。现有房东则可“继续享有”该优惠。

“悉尼周边很多地方都太贵了，根本得不到足够的回报，”Robinson 说。

24岁的 Bailey Robinson（中）与父母

对于这次政策调整，Robinson 毫不掩饰自己的不满。他认为，资本利得税减免和负扣税是前几代人积累财富的关键工具，如今却被从澳洲年轻人手中夺走。

“我意识到自己能被'保留政策'覆盖有多幸运，但这项政策仍将影响我未来的任何投资，因为它会抑制澳洲各地房产的资本增值，”他说。

在他看来，这不过是一项披着“代际财富解决方案”外衣的增收措施，实则会对整体经济造成负面影响——通过打压投资信心来压制房产需求，表面上是为了让首次购房者更容易入市，实则会拖累商业创新、研发和初创企业的发展。

Bailey 和母亲 Belinda

Robinson 目前每周净支出300澳元，父母为他的投资房支付了4万澳元。他原本计划在 OpenCorp 的协助下持续扩大房产投资组合，目标是在35岁前拥有约五套房产。如今，这个计划的前景已不那么明朗。

“建立投资组合的核心逻辑，就是利用房产逐年增长的权益滚动再投资，”他说，“一项对澳洲各地房产资本增长产生广泛影响的政策，显然不是什么好事。”

Bailey 购买联排别墅的 Westwood Estate Fraser Rise

Robinson 也坦言，当前入市本就困难重重。“任何有利的东西都需要牺牲，人们的储蓄能力大大降低了，这就是为什么越早开始越好，我和我弟弟都在努力这样做。”

OpenCorp 执行董事 Michael Beresford 指出，受此次预算调整冲击最大的，是那些计划购买现房入市的投资者。

“一项原本每周持有成本可能只需几百澳元的投资，在现房市场现在可能接近每周700澳元，这是一个重大转变，”他说。

不过，Beresford 认为这对年轻投资者来说也是一次“拨云见日”的时刻。“政府已经明确告诉你它希望投资流向哪里，顺应这个方向，而不是逆势而为。”

Michael Beresford

他补充道，2027年7月1日起负扣税将仅适用于新建房产，这与“先租后买”投资者的逻辑本就高度契合——买房靠理性，不靠感情。同时，他也提醒，并非所有新建房产都是好的投资，选对地点、选对项目才是关键。

Beresford 认为，澳洲年轻人面临的最大风险，是迟迟不采取行动。“等待弄清规则、等待存更多钱、等待合适的时机——所有这些等待，都意味着未来更大的首付缺口和更少的选择。市场的入市门槛，永远不会比今天更低。”

他强调，负扣税依然存在，资本利得税减免依然存在，只是被引导向新增供应，“而这正是国家迫切需要的投资方向”。

Cam McLellan

OpenCorp 首席执行官 Cam McLellan 则从另一个角度切入。他表示，随着房价持续攀升，有产者和无产者之间的差距正在扩大，“这是澳洲的现实，无所谓好坏”。父母若能帮孩子更早踏入房市，省下的何止是一笔首付。

“我总说，给孩子足够起步的钱是可以的，只要别多到他们自己什么都不用做就行，”他说。

McLellan 本人有四个孩子，最大18岁，最小10岁。大约四五年前，他专门买了一套投资房，投入20万澳元，计划让这套房产价值翻倍，再从中提取权益，作为四个孩子将来的购房首付。“这样我们就不用到时候手忙脚乱地为四个孩子分别凑钱了，”他说。